（原标题：金科2000亿目标背后：管理模式创意和全线细致作业成关键）诛而后以定，讫且坚强。1998年，金科兴起于初生的西部直辖市重庆；20年后，其一骑马绝尘跻身区域行业龙头，进账赞誉无数。走检视过往轨迹，金科的20年仍然在生动阐述着这八个字诛而后以定，讫且坚强。

比如其早在2008年就开始改向职业经理人经营，向105名职业经理人发放原始股，这一理念持续至今；又比如只不过控人黄红云20年来仍然坚决的四不主张，即：不主张拿高价地，不主张高房价，不主张捂盘惜售，不主张攫取暴利，这一稳健作风令其其颇受金融机构寄予厚望，融资能力较强；再行比如其创业之初的北入战略，全国化时期的622战略和1060战略，这一系列战略的忠诚继续执行，令其金科在2016年底的土地储备高达1846万平方米，沦为其核心竞争力。人、财、物三箭齐发，过往战绩中金科莫不所向披靡。近日，金科公布了近期的战略规划，明确提出了2020年销售额冲击2000亿元的目标，毫无疑问又将是一次有力印证。20年屡屡败二十弱冠，西部房企金科于是以用一系列有力的数字为自己的成人礼登基。

1998年，金科发动于初生的直辖市重庆，始自中国房地产市场化的起航之年。曾被多个媒体报道的一个故事是，当时金科创始人黄红云和几个合伙人进着一辆普桑，从涪陵转入重庆主城，在当时显得杂乱、残破的江北出租了一间办公室，砸下3000万元在江北区五黄路夺下一块地，凿下第一锹土，研发出有第一个项目金科花园。

也正是这一精辟的战略眼光，在1998年福利分房制度落幕的大背景下，不受黄花园大桥通车、重庆主城区路桥实施年票制、以及重庆统辖后的城市大扩展等受到影响因素增进，江北区一夜之间沦为重庆向北的城市扩展主战场，金科花园的价值很快激增，2000年散户后火速销售一空，金科也因此一战崭露头角。值得注意的是，当年的重庆地产市场群雄星海，还包括竞地、南方、中渝、渝海等名号极为悦耳的巨头，但时光荏苒、潮起又潮落，当年的巨头中有不少已解散市场，金科却在这条路上一回头就20年，而且规模大大扩展，惜成渝为首地产的一面旗帜，挤身全国一线房企之佩。数字难懂，但却具有极高的信服力。

2003年，首个特色民居项目金科中华坊别墅散户当天销售一空；2004年，意味着用了6年时间，金科就获奖中国地产百强；2007年，堪称先行全国布局，落子长三角地区，同时拓展四川、湖南；2008年进占北京市场，构成了中西部、长三角、环渤海三足鼎立的全国化布局，从重庆的地方房企很快茁壮为全国化房企；2009年，沦为中国地产品牌10强劲，月挤身一线房企阵营；2010年，销售规模突破百亿大关；2011年构建深交所上海证券交易所上市，2012年，沦为重庆民营企业50强劲第一名，全国房企综合实力排名第16位；2013年销售规模突破200亿元，土地储备约2700万平方米；2014年，月进占产业地产，与沈阳亿约集团合作打造出产城融合的长沙科技新城项目；2015年销售规模突破300亿元；到2017年初，金科股份总资产规模早已突破1000亿元大关。此外，在今年5月底开会的金科股份2017年第三次临时股东大会上，金科董事会顺利重选，金科控股方在9个董事会席位中占有7个，牢牢地掌控着公司的控制权。

2020年冲刺2000亿巅峰战绩尚能在广为流传，金科又开始蓄势蝶变。2017年6月14日晚间，金科股份公布《金科股份：发展战略规划纲要》（以下全称《纲要》）：在2017～2020年期间，公司计划各年度力争构建签下销售金额分别大约500亿元、800亿元、1100亿元、1500亿元，并力争向2020年冲击2000亿元目标努力奋斗。按照上述时间节点，两年后，即2019年，金科将转入千亿俱乐部。同时，其每年的销售额增长率将分别超过60%、37.5%、36.3%。

房地产是国家经济发展的最重要产业，其支柱地位在一定时期内会再次发生根本性变化，未来整个行业有较小的发展空间，但行业集中度更加低，且在较慢提高，房企必需要较慢做到大规模、强化实力，才能取得更佳的发展。金科股份涉及人员在拒绝接受《每日经济新闻》记者专访时回应。据《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》制订的发展目标，到2020年，我国常住人口城镇化率将超过60%左右，户籍人口城镇化率将超过45%左右；而在2016年，常住人口城镇化率还逗留在57%，显然不存在较小空间。此外，大型房企的发展速度在减缓也是不争的事实。

2017年1~5月，第三方机构数据分析表明，前10家大型房企的平均值同比快速增长高达83.49%。金科志在为全国龙头房企席位先期谋划。金科涉及人员回应，未来金科在区域布局上将减缓以探讨城市群为导向的全国性布局；在发展模式上，以对外开放的心态，向内生式快速增长与外延式快速增长锐意的发展方式改变；在经营导向上，环绕低成本低周转提高运营能力；机制确保上，以低鼓舞为引擎打造出高水平、低战斗力、低责任心的专业团队；资金确保上，则从对外创意融资模式、对内强化资金管理方面希望。

而要构建上述目标，金科得出的路径之一是：合作收购。明确模式还包括：在核心一二线城市，以公司层级的股权并购，项目层级的入股合作、牵头拿地等方式大力提供项目，加快转入目标城市或增大公司在目标城市的市场占有率；在中心城市，通过缴收购、合资合作等方式不断扩大提供项目的数量和渠道；在优质的三四线城市积极参与招拍挂，并利用公司在产品、研发、销售和资金上的专业优势，通过缴收购、合资合作、小股策画、管理输入等多种合作机制，不断扩大研发规模和品牌影响力。据理解，金科管理层在制订《纲要》时，早已考虑到了不利因素，对构建千亿目标有充足的信心。

而这信心背后则是其多年来在人、财、物方面的战略。职业经理人制度天之道，利而不害，圣人之道，为而不争。

金科的20年发展，恰是一个印证。据理解，过去20年里，金科一直秉承建筑人居梦想、作好每一个细节的理念，夺得普遍接纳。事实上，金科的产品结构调整就具有独特的民生导向。

公开发表资料表明，金科的产品战略可以总结为7030战略，即70%归属于中小户型，用作符合刚性市场需求，30%归属于提高型，符合中高档住房市场需求。注目民生、吉田重义。这一带有鲜明风格的企业家胸怀在经营策略上却身体力行地贯彻着财散人凝的理念。2011年8月23日，ST东源月改名为金科股份，在地产调控的大背景下，金科经历2年多的时间重组上市后，再一踏上了资本市场的辽阔舞台，这不足以引人瞩目。

更加引人关注的是，金科早于在上市之前就在产权上构建多元化、将所有权与经营权分离出来。明确而言，早在2008年金科就早已开始完备企业法人结构，家族人退出，并向105名职业经理人发放原始股，提高团队的凝聚力、战斗力。同时，在金科股份的管理团队中，没一个黄红云的家族成员。金科股份董事长蒋思海曾公开发表称之为，黄红云仍然在向外界传送经理人向前，家族靠后的管理理念，在公司管理上，职业化的团队起主导作用，通过完备的许可体系，早已构建了员工职业化、团队专业化，也正是公司完备的管理结构更有了大批杰出的职业经理人。

公开发表资料表明，黄红云家族在金科股份的股权比例仍然较为低，但并会阻碍公司的业务管理，经营团队起主要起到。金科所创建的一整套现代企业的管理和激励机制，以及财聚人骑侍郎的企业家胸怀，从而突破了家族企业的桎梏，奠下了金科较慢发展的基石。

蒋思海说道。金科的用人制度，几乎按照现代企业制度设计，公司的岗位根据其能力设计，与其名门和身份并无关系。蒋思海说道。

财散人凝的理念还反映在2011年公司上市之初给与普通员工原始股，让其沦为企业确实的主人。此外，2015年6月，金科还希望员工跟投房地产项目，将项目经营效益与跟投员工的个人收益必要挂勾，将公司2015年6月30日后首次散户销售的项目划入，员工持股合计不多达10%，构建收益分享、风险共计担。资本要素挤满身处资本市场第一线，融资能力已沦为取决于企业发展的众多最重要指标。金科股份2016年年报表明，2016年营收与销售额双双低快速增长。

其中,公司构建营业收入322亿元，同比增幅为66%；净利润为17.9亿元，同比增幅为45%；归属于上市公司股东的净利润为12.3亿元(扣减无相同期限委托贷款的影响)，同比增幅为9.7%。值得注意的是，据亿翰智库公布的《2016年中国典型房企销售业绩TOP200》，TOP100企业合约销售金额合计为51618亿元，同比下降47.6%；194家上市房企的总营收为29997亿元，同比快速增长28.9%，净利润为3441亿元，同比快速增长30.4%。

其所测算，金科股份的业绩增长速度远高于同行业水平。此外，更加引人关注的一个数据是，2016年，金科股份的资产负债率为79.37%，2015年这一数据则为83.94%，同比增加了4.57个百分点；而据上述报告，2016年上市房企的资产负债率同比则减少了2.3个百分点，金科再度跑完输掉同行业水平。

事实上，这早已不是金科股份第一次因为强大的融资能力而引起业内赞誉。从2005年首次获奖中国房地产百强以来，金科就维持了持续平稳的快速增长：2010年，金科坐落于百强榜的第19位；2011年，金科又向前努更进一步沦为全国第18位；2012年和2013年，金科在调控年构建逆市快速增长，挤身百强第16位，此后每年其仍然位居百强榜中。此外，2014年，金科股份还获奖全国房企运营效率全国前3名、融资能力TOP10的行列。值得一提的是，金科股份出色的吸金能力和融资能力也令其不少研究机构对其另眼相看。

申万宏源所公布研报表明，金科多渠道融资和销售回款的强化增进公司现金流更进一步向好，2016年已完成45亿元以定减，债券融资154.5亿元；期末现金余额为176亿元，同比增幅为88%。为此，申万宏源给与金科保持增持评级，保持盈利预测，并指出公司储备充裕，融资成本有所上升，随着公司战略的调整，未来盈利能力将逐步回落。有分析指出，金科杰出的融资能力背后，必不可少黄红云20年来仍然坚决的四不主张，即：不主张拿高价地，不主张高房价，不主张捂盘惜售，不主张牟取暴利。金科仍在更进一步发力优化债务融资结构。

今年5月，金科已获得中国银行间市场交易商协会准许登记文件，总金额为90亿元，以提高债务融资结构，减少债务融资成本，提升公司综合实力和外用风险能力，符合公司生产经营的资金必须。截至2016年末，金科共计取得银行授信额度667.09亿元，其中已用授信额度为199.89亿元，剩下授信额度为467.2亿元。

土地为王对房地产公司而言，土地储备已沦为影响其未来发展的最重要法门。在强大的吸金能力和出色的融资结构承托下，2017年以来，金科在市场扩展上并不手软。3月，金科天津项目举办了奠基仪式、金科南宁公司举办开业典礼；2月，金科武汉公司开业；金科华北区域、重庆区域、华东区域，中西部区域公司皆陆续开业。

频密扩展的背后是金科在土地储备上多次有力且务实的使出。2016年，金科在全国核心十城密集买地布局，在重庆、成都、天津、合肥、武汉等核心城市陆续夺下优质地块。

2016年1月，金科获得河南郑州高新区瓦屋李城中村改建地块，月布局郑州；2月25日夺下重庆两江新区水土组团土地；5月18日，并购安徽合肥双峰开发区半岛1号项目；5月25日夺下四川成都两宗二类住宅用地；6月13日提供重庆开州西部新区宗地；8月29日勇夺山东济南章丘圣井片区两处地块；6月29日获得重庆两江新区大竹林礼嘉片区234亩高端住宅用地；11月25日耗资24.63亿元一日连斩南宁、柳州三块土地；11月30日，以44.33亿元提供安徽合肥三块优质宗地；12月8日，金科首入天津，一天连斩团泊西区2地块；12月14日获得重庆两江新区蔡家组团，开州东部新区两优质地块；12月6日并购海尔地产山东澜山公馆、青岛罗兰公馆、泰安桃花源三项目；12月27日，获得重庆两江新区蔡家组团优质地块。转入2017年，金科拿地步伐减。1月24日，金科首入湖北武汉，进帐武昌核心区域100万平方米优质地块；2月8日，金科获得云南昆明官渡区滇池附近133亩优质地块；3月30日和4月21日，金科获得重庆两江新区蔡家组团204.18亩、166.94亩、以及龙兴组团282.76亩三优质地块，总地价为29.53亿元；4月11日，金科再度提供广西省柳州市柳南区优质地块，面积为40.78亩，总地价为3.58亿元；4月25日，金科已完成无锡蠡湖一号393亩项目收购；4月26日，金科又提供江苏苏州苏州83.76亩、55.16亩优质地块，总地价为8.89亿元；5月，金科两进四川雅安，提供133.5亩优质地块，总金额为4.13亿元；6月5日，金科首入河北，提供石家庄正定新区85.42亩优质地块，总金额为8.58亿元。

；6月7日，金科再行获得重庆沙坪坝区西永组团232.8亩优质地块，总金额为18.1亿元。自此，金科入驻城市已约46个。

据公司2016年年报透露，金科在重庆大本营的市场占有率约4.43%，在成都也享有0.48%的市场份额，且享有可观的土地资源，截至报告期末，其土地储备可建面积高达1846万平方米。一位不愿明示的房地产市场分析人士回应，由于人多地少这一特征在短期内难以解决，因此土地资源在房企较量砝码中的最重要程度还不会持续加剧。

而在强大的土地资源承托下，金科于是以强势贯彻着公司近期明确提出的三圈一带战略，即以国家城市群发展战略为导向，环绕国家级城市群京津冀经济圈、长三角经济圈、成渝经济圈和长江经济带及其核心城市展开区域战略布局，以二线热点城市居多，一线和中心三线城市辅。据理解，目前金科总资产约1200亿元，享有员工多达1.2万人，总计研发项目130个，目前开建项目85个，业务遍及中国京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈和长江经济带的46个城市。

面临未来，金科于是以蓄势待发。

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